IMMOBILIER DE PRESTIGE : L'insolente bonne santé de l'immobilier haut de gamme français, malgré l'absence de la clientèle étrangère

«  L'immobilier de prestige Français sort grand gagnant de cette pandémie dans la mesure où tous les indicateurs sont au vert pour ce marché de tous les extrêmes et de toutes les folies. Des acheteurs optimistes qui voient toujours la pierre française comme une valeur refuge. Côté prix, contrairement au marché résidentiel classique où la flambée se généralise, dans l'immobilier de prestige, place à la stabilité - même si des différences existent entre les territoires. Suite à cette pandémie, les acheteurs apprécient plus que jamais la beauté, le bien-être et l’art de vivre à la Française. Un impact positif sur le marché au national, confirmé par les plus grands acteurs du segment haut de gamme.  », explique Séverine Amate, Porte-parole Belles Demeures.

Les planètes sont alignées pour l’immobilier de prestige, qui est placé sous le signe de l’optimisme et de la confiance, selon l’étude perception réalisée par Belles Demeures en collaboration avec OpinionWay en mai dernier, 48% des acquéreurs pensent que la situation économique en France s’améliorera dans les 6 prochains mois. Un taux quatre fois plus important qu’en juin 2020 (12%), mais surtout, bien plus élevé qu’en juin 2019 (36%), alors que la crise sanitaire était encore loin de nous ! Les porteurs de projet se montrent également optimistes pour leur situation personnelle, puisqu’ils sont 36% à anticiper une amélioration de leur propre situation financière.

Logiquement, selon le propre ressenti des porteurs de projet, c’est le bon moment pour acheter un bien immobilier de prestige en France. Ils sont 64% à partager cet avis en mai 2021 contre seulement 38% en juin 2020. D’ailleurs, plus de la moitié des sondés (58%) comptent sauter le pas d’ici 12 mois. En 2021, le secteur retrouve même ses lettres de noblesse : pour 30% des sondés, l’immobilier de prestige français est une valeur plus sûre en matière de placement qu’avant la crise (vs 11% en 2020) et pour 45% des panélistes, il a gagné en attractivité (ils étaient 32% à le penser en 2020 et 39% en 2019).

Des acheteurs confiants et opportunistes

Sur le terrain, la confiance des acheteurs fait des émules. « Belles Demeures affiche en moyenne 2,5 millions de visites par mois (+23% sur les neuf derniers mois), générant en moyenne, 80000 demandes qualifiées de mises en relation entre porteurs de projet et professionnels. Il ne s’agit donc pas de rêveurs mais bien d’internautes actifs », décrypte Solange Roblot, Chef de marché Belles Demeures. Les prix affichés dans les annonces publiées restent stables à +1% sur un an avec  8 871€/m² en moyenne en France. “Une donnée en ligne avec le ressenti de ces investisseurs avant tout, qui voient la situation comme une réelle opportunité  : 44% pronostiquent la stabilité des prix, 30% une hausse et 26% un recul. Notons qu’en moyenne, un bien luxe “trouve” son nouveau propriétaire en 110 jours (vs 136 en 2020) pour un budget de 1,52M€.” complète Séverine Amate.

La Région Capitale, chouchou des acheteurs

Même si l’on note une certaine appétence des futurs acheteurs pour le littoral (28%) et la campagne (25%) selon l’étude Belles Demeures, le milieu urbain reste le cadre de vie privilégié des futurs acheteurs (41%). Ce qui explique pourquoi l’Ile-de-France arrive toujours en tête des territoires les plus recherchés. D’ailleurs, la région Ile-de-France concentre 30% des recherches en cette fin de mois de juin. 

« A Paris, les prix dans l'immobilier de prestige se stabilisent mais la nature des biens proposés à la diffusion évolue. Ainsi on retrouve cette année davantage de petites surfaces (depuis un an, on a une diminution de la surface moyenne des biens de l’ordre de 9% à Paris) et un inventaire d’annonces plus important dans l’hypercentre de Paris (+150% de biens diffusés). On constate une augmentation de +60% en 1 an des biens hyperluxe, ces biens proposés au-delà de 10 millions d’euros », souligne Séverine Amate,  Porte-parole Belles Demeures.

« Rappelons que si les parisiens recherchent principalement en Ile-de-France, seulement 23% des parisiens cherchent à Paris (16è, 17è, 7è, 6è) et le reste de l’audience parisienne recherchant en IDF regarde plutôt les secteurs de Neuilly, Boulogne, Versailles, St-Cloud, Rueil Malmaison, Vincennes, Levallois ou encore Saint Germain-en-Laye », analyse Solange Roblot.

“ Depuis un an, on observe un ralentissement des recherches à Paris. Elles représentaient 41% des recherches totales sur Belles Demeures l’an dernier et fléchissent à 17% cette année. Même si Paris reste courtisée , il est à noter que les investisseurs reportent leurs recherches en province, en particulier la Côte Atlantique, le Sud Est et le Sud Ouest " souligne Séverine Amate, porte-parole chez Belles Demeures.

La région Capitale est suivie des régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, Aquitaine et Auvergne-Rhône Alpes. « La Bretagne et l'Aquitaine tirent leur épingle du jeu en cette période de pandémie et voient leurs volumes de consultations des annonces se multiplier par trois », note Solange Roblot, Chef de marché Belles Demeures. La montée en puissance de certains territoires s’explique par la volonté des porteurs de projet de changer de vie (38%), selon l’étude Belles Demeures sur la psychologie des acheteurs de biens immobiliers de prestige. Pour y parvenir, 41% des sondés sont prêts à consacrer plus d’1,5 million d’euros dans leur projet immobilier (ils étaient 27% en 2020). Les futurs acheteurs recherchent avant tout une résidence, le plus souvent principale (66%). Le projet d’acquisition porte majoritairement sur une propriété ou une villa (42%), vient ensuite un appartement (27%) et enfin un château ou un manoir (20%). 

Des vendeurs parfois en décalage avec la demande

Des tensions sur le marché sont donc à prévoir ! Pour la première fois, Belles Demeures se penche sur la psychologie des vendeurs de biens de prestige en France. Ces derniers sont encore plus convaincus que les acheteurs qu’il s’agit du bon moment pour vendre un bien de prestige en France (67% des vendeurs, contre 59% des acheteurs). Trois quarts d’entre eux prévoient donc de vendre leur bien dans les 12 prochains mois, et 79% se disent confiants concernant l’aboutissement de leur projet immobilier. 

" A la différence du segment classique où l'on assiste à une contraction du nombre de biens mis à la vente, le segment du luxe affiche une dynamique réelle avec un pic à +33% d'annonces publiées en mai 2021 sur Belles Demeures par rapport à mai 2020 et sur 12 mois cette hausse est de +10%. Une offre amplifiée qui trouve un public encore plus déterminé dans l'acquisition puisqu'on note une diminution du temps moyen de mise en ligne  de 24% (110 jours en moyenne contre 136 en 2020). Les biens catégorisés comme "hyperluxe" à Paris (> ou = à 10 millions d'euros) réduisent même de moitié leur durée de mise en ligne avec un temps moyen de publication de 124 jours,” ajoute Séverine Amate, Porte-parole Belles Demeures.

Pourtant, l’offre à venir risque d’être en décalage avec la demande : si 40% des projets de vente concernent une maison ou une villa, ils sont également 40% à vouloir céder leur appartement et seulement 9% à se séparer de leur manoir ou château ! Rappelons que 27% des acheteurs se projettent sur un appartement et 20% sur un château ou un manoir. Cette asymétrie symbolise l’évolution des aspirations des acheteurs… et risque de faire grimper les prix. Pour les aider dans leur projet, 76% des vendeurs comptent s’entourer d’un professionnel. 30% opteront pour un mandat exclusif alors que 18% mobiliseront plusieurs agents. 

Le retour des acheteurs étrangers

« Sur Belles Demeures, 18% de l’audience est internationale » fait savoir Solange Roblot. “Nous sommes en train d’assister au retour des acheteurs étrangers, puisqu’ils ne représentaient que 10% des recherches en 2020. Ce taux de 18% est stable depuis 2019. Les internationaux résident principalement en Belgique, en Suisse, au Royaume-Uni, au Benelux et enfin, aux Etats-Unis. » 

" L'insolente bonne santé du marché haut de gamme qui soulignons-le a été portée et incarnée par une clientèle française et européenne avant tout. Un signe révélateur de l'émergence de "nouveaux riches" originaires de pays comme la Belgique et la France notamment." conclut Séverine Amate.

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Décryptages avec des grands témoins du marché de l’immobilier de prestige - Table-Ronde Belles Demeures - 30 juin 2021

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Nicolas Pettex-Muffat

Directeur Général, Daniel Féau / Belles demeures de France

Zoom sur Paris et l’Ouest Parisien

« Le nombre de nos ventes d’hôtels particuliers et d’appartements parisiens au-delà de 2,5 M€ est en progression de 112% par rapport au premier semestre de 2019, qui était déjà une année record. Cette progression s’est effectuée en l’absence des américains qui constituent traditionnellement le premier contingent d’acquéreurs étrangers dans nos agences." 

“A Paris ce sont les 6ème et 16ème arrondissements qui ont connu les plus fortes progressions. À l’ouest de la capitale, les agences de Neuilly et Saint-Cloud ont doublé leur chiffre d’affaires par rapport à 2019 et notre nouvelle agence de Versailles confirme son envol. Dans tous ces secteurs, l’appétence pour les maisons avec jardin ou les appartements avec jolies terrasses est particulièrement forte. »

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Didier Fagnen

Directeur des opérations nationales, Sotheby’s International Realty France

Regard sur le marché et projections

« Le premier trimestre 2021 a été le plus fort depuis 20 ans avec plus de 400 millions vendus et le deuxième trimestre s’annonce tout aussi prometteur avec des chiffres comparables. Même si l’activité de la part des acheteurs Français pourrait éventuellement se calmer après l’été, les acheteurs étrangers vont prendre le relais dès que voyager sera de nouveau possible. »

Zoom sur la bretagne et les stations savoyardes

“La clientèle française redécouvre son propre pays et les avantages d'une résidence secondaire. La Bretagne, bien desservie par des aéroports régionaux offre une large gamme de choix et de prix qui séduit notamment une clientèle plus jeune et plus exigeante. Les Alpes savoyardes ne sont pas en reste hébergeant non plus des résidences secondaires pour les fêtes et les vacances de ski mais aujourd'hui un lieu de villégiature à l'année. »

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Thibault de Saint-Vincent

Président, Barnes International Realty

Zoom sur l’impact de la crise covid sur le marché

 « Dans un contexte de crise, l’immobilier de prestige confirme plus que jamais son statut de valeur refuge, à la fois financier, physique et professionnel. Les résidences familiales se trouvent bouleversées et ces changements apparaissent profonds et durables. L’aspiration à un nouveau mode de vie, plus proche de la nature, respectueux de l’environnement et d’une éthique responsable bouscule les habitudes et les marchés. La résidence secondaire, autrefois réservée aux week-ends et aux vacances, acquiert une nouvelle dimension. Le développement du télétravail, le besoin de se ressourcer, de renouer avec les valeurs familiales en font désormais une résidence « semi-principale » où l’on veut pouvoir séjourner plus longtemps dans des conditions de confort, de sécurité et de proximité idéales. De nouvelles régions, de nouvelles villes ont le vent en poupe ; dans les grandes villes les beaux biens immobiliers, les terrasses et les jardins sont plébiscités. Cette évolution mondiale, qui traverse les frontières, modifie, de manière sensible, le panorama du marché immobilier international. » 

 Zoom sur Deauville et le Bassin d’Arcachon

«  Les prix de l’immobilier à Deauville sont compris entre 6 000 et 9 000€/m². Le prix des biens les plus recherchés est compris entre 1 et 1,5 million d’euros et jusqu’à 2 millions dans le centre pour les villas Anglo-Normandes proches de la plage. Notre clientèle est composée à 90% de Parisiens qui souhaitent acquérir des biens plus spacieux, avec un espace extérieur et un attrait particulier pour les piscines. Les transactions enregistrées par BARNES depuis le 1er confinement (mars 2020) ont bondi de 150%. Situé à 2h de Paris en train ou en voiture, Deauville porte mieux que jamais son nom de 21e arrondissement de Paris. »

 «  A Arcachon, la demande dépasse l’offre surtout sur certains biens et certains emplacements ce qui a pour conséquence un maintien des prix à la hausse. La majorité des acheteurs est composée de Parisiens qui recherchent principalement des villas au calme, avec des extérieurs, proches des plages. Les vues mer sont très demandées. Les prix sur les secteurs du Pyla et du Cap Ferret se situent dans une fourchette allant de 10 000 à 20 000€ / m2, les premières lignes se négocient entre 5 et 6 millions pour des biens à rénover, plus de 10 millions pour des biens exceptionnels. »

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Laurent Demeure

Président, Coldwell Banker Europa Realty

Zoom sur Biarritz

“Le marché du Pays basque est encore plus dynamique que d’habitude. La demande est essentiellement parisienne et bordelaise pour des propriétés dans des budgets de 2,5 à 3 millions avec des vues imprenables sur les montagnes. Nous notons aussi un retour des expatriés sur l’ultra haut-de-gamme et avons réalisé début 2021 une vente d’une maison de maître au-delà des 10 M€.”

Regard sur le marché

“Nous constatons la revanche de l’ancien monde sur le nouveau monde pour les achats d’immobilier de luxe. En 2021 nos acheteurs viennent de France, Belgique, Suisse, Italie et Angleterre au détriment de la Russie, du Mexique, du  Brésil ou du Middle East. Cette dynamique s’est traduite en 2021 avec plusieurs ventes dans plusieurs régions différentes (Paris , Atlantique, Riviera) au-dessus  du prix psychologique de 10 millions.”

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Jérôme Pohier

Directeur Marketing, Michaël Zingraf Real-Estate

 Zoom sur la Côte d’Azur

 “ La crise sanitaire a renforcé l’attractivité de l’ensemble du territoire français, en particulier les régions ensoleillées, Provence et Côte d'Azur en tête.

Les prix et le marché sont restés sur la dynamique du dernier trimestre 2020, à ce jour, nous avons enregistré le même nombre de ventes que sur l’ensemble de l'année précédente. Cette dynamique pourrait être cependant contrariée par une raréfaction des produits. À cela s’ajoutent les demandes croissantes d'une clientèle internationale profitant de la réouverture des frontières.”

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