Immobilier de prestige : les maisons de luxe ont un coup d’avance

1 juillet 2022

Deux ans après la crise sanitaire, le marché de l’immobilier de prestige continue de surfer sur sa bonne dynamique et reste attractif sur l’ensemble de l’Hexagone. Les acheteurs Français, qui représentent 90% de la clientèle, sont au rendez-vous. En quête d’un environnement privilégié, ils recherchent davantage de maisons.

Valeur refuge. Le marché de l’immobilier de luxe et de l’ultra luxe démontre une nouvelle fois sa résilience dans un contexte macro-économique et géopolitique chahuté. Sur les 12 derniers mois, les prix de ce segment de marché s’affichent en progression de 1,9% (entre juin 2021 et juin 2022). Les vendeurs et les acheteurs de biens de prestige ont confiance en l’avenir, puisque 76% des candidats à l’accession jugent que leur projet aboutira dans les 12 prochains mois. Un taux qui grimpe à 85% chez les vendeurs de biens de luxe selon le baromètre réalisé par le portail d’annonces spécialisé Belles Demeures en Juillet 2022[1]. D’ailleurs, l’immobilier de prestige est toujours considéré comme une valeur refuge puisqu’il s’agit un placement sûr pour 79% des vendeurs et 68% des futurs acquéreurs interrogés dans le cadre de ce baromètre annuel.

Attractif. Cet indicateur de marché démontre l’attractivité de l’immobilier de prestige. A l’instar du marché immobilier traditionnel, cette tendance est renforcée pour les maisons[2]… qui portent globalement le marché avec des hausses de prix significatives depuis le tout premier confinement. Depuis le début de la crise sanitaire, le stock d’annonces a reculé de 10% et les prix ont bondi de 14,3% (pour atterrir à 6 854€ du m² en moyenne). A contrario sur la même période, le stock d’annonces des appartements a gonflé de 37% suite à un grand nombre de mises en vente depuis l’été 2020 et les prix ont reculé de 5% (7 791€ du m² en moyenne). « Il est frappant de constater que même les acquéreurs d’immobilier de prestige ont vu leurs besoins évoluer suite à la crise sanitaire. Les futurs acheteurs recherchent principalement un environnement privilégié. Ils veulent changer de cadre de vie, plus d’espace et un extérieur, ce qui explique le fort attrait pour les maisons de luxe », décrypte Thomas Lefebvre, Vice-président Data & Science, Groupe SeLoger & Meilleurs Agents (Groupe Aviv).


Preuve que l’attrait des maisons est renforcé depuis les périodes de confinement : en période pré-covid, les prix des maisons de luxe enregistrait une certaine stabilité de prix (+2,4% entre juin 2018 et juin 2020) alors même que le prix des appartements progressait sur la même période de +8,5%.


Acheteurs Français. Le marché parisien concentre 67% des appartements de luxe proposés à la vente. Ces derniers sont proposés pour 14 462€ du m² en moyenne, un prix stable sur un an (-0,3%) et en légère baisse sur deux ans (-2,9%). Le 7e arrondissement, le 6e et 16e affichent les prix au mètre carré les plus élevés : à 18 221 € du m² pour le 7e, 15 423€ du m² pour le 6e et 15 210€ du m² pour le 16e. Le 15e, 14e et le 10e arrondissement proposent les biens de prestige les plus accessibles (respectivement 12 390€ du m², 11 604€ du m²  et 11 257€ du m²). Enfin, le 16e arrondissement, le 15e et le 17e disposent du stock d’annonces immobilières le plus élevé.

La majorité des acquéreurs ont plus de 50 ans (73%) et sont des actifs occupés (73%). Ils recherchent bien souvent leur résidence principale (62%). Et 90% des transactions à plus d’1 million d’euros sont réalisées par des acheteurs Français. Le repli enregistré sur les prix ne s’explique donc pas par une moindre présence des étrangers sur notre territoire mais bien par une recherche différente depuis la pandémie.

Pour changer de cadre de vie, les candidats à l’accession sont prêts à se tourner vers l’Ile-de-France. Dans les Hauts-de-Seine, le prix des appartements de prestige s’affiche à 8 675€ du m² en moyenne, stable sur 1 an (0,%) et aussi sur 2 ans (+0,4%) quand celui des maisons de luxe grimpe à 7 885€/m² environ (+1,8% sur 1 an et +7,6% sur 2 ans). Dans les Yvelines, le prix des appartements et des maisons de prestige s’affiche également en hausse sur deux ans, du fait du faible nombre de biens d’exception disponibles à la vente. Un appartement de luxe trouvera son nouveau propriétaire pour 4 207€ du m² en moyenne (+9,2% sur 1 an, et +11,5% sur 2 ans) quand les maisons de prestige s’acquièrent pour 5 896€ du m² en moyenne (+6,2% sur 1 an et +18,6% sur 2 ans).

En excellente santé. En Région, les autres marchés de prestige s’affichent en pleine forme. La Côte d’Azur par exemple, qui concentre 17,2% des annonces de maisons de luxe proposées à la vente, connaît de forte hausse de prix (+10,5% sur deux ans pour les maisons de luxe à 10 912€ du m². Dans le même registre, les maisons en Provence connaissent un franc succès avec une augmentation des prix de 23,2% en 2 ans (4 732€ du m²). Cette tendance est encore plus marquée sur la Côte Atlantique où les maisons de prestige trouvent leur nouveau propriétaire pour 5 376€ du m² en moyenne (+28,3% sur deux ans). La Bretagne tire également son épingle du jeu avec de belles progressions enregistrées sur le prix des maisons de luxe (4 977 € du m², +29,3% sur 2 ans). Tout comme les belles demeures normandes (7 012€ du m², +21,2% sur 2 ans). Enfin, les Alpes* restent des emplacements prisés des acheteurs de biens d’exception avec des maisons dont le prix bondit de 16% sur 2 ans, avec des biens autour de 7 216€ du m².


*Ces données concernent les stations de ski exclusivement.


Regards croisés

Témoignages

 

  • Rencontre avec Nicolas Pettex-Muffat, Directeur général du groupe Daniel Féau/Belles demeures de France

Zoom sur Paris et la 1ère couronne

La volonté d’augmenter la part de l’actif global allouée à l’immobilier chez les clients les plus fortunés est manifeste. La demande reste soutenue partout pour les beaux produits. Ce qui est vrai à Paris l’est aussi dans le bel ouest parisien, et dans le sud-est de la France.

Les acquéreurs français, nombreux à faire le pari d’une période inflationniste sur les prochaines années,  cherchent à faire le plein de crédit avant que les taux n’augmentent trop. Les étrangers américains, de retour depuis quelques mois, constatent de leur côté que leur pouvoir d’achat immobilier a augmenté du fait d’une parité euro/dollar qui leur est favorable.

 

  • Rencontre avec Jonathan Sitbon, Directeur de l'agence Paris Victor Hugo, Consultants Immobilier

Zoom sur Paris Ouest (16ème, 17ème)

" Ils sont de plus en plus nombreux à prédire une baisse conséquente des prix de l’immobilier sur les beaux quartiers parisiens. Mais notre analyse est toute autre .. l’offre, bien qu’un peu plus importante en volume, reste faible et surtout toujours aussi rare en qualité .. Or, la demande, certes en baisse, reste beaucoup plus importante que l’offre. Tant que ce déséquilibre demeurera, aucune baisse en valeur du marché n’est à prévoir d’autant que les taux, bien qu’en progression, restent malgré tout à des niveaux très bas en comparaison à ceux que nous avions pu connaître par le passé.

Cependant , cette demande est de plus en plus exigeante ( emplacement immeuble, clarté, hauteur, vue, etc ) et rend notre tâche plus complexe vu la rareté des biens de qualité "

 

  • Rencontre avec Frank Sylvaire, Président des agences Paris Ouest, Sotheby’s International Realty

Zoom sur Neuilly

Depuis le Covid, nous enregistrons un attrait énorme pour les maisons, les hôtels particuliers avec jardin ou encore les appartements, duplex et rez-de-jardin avec extérieur. Récemment une maison présentée à 5 200 000 euros avec jardin a généré 25 visites en 48h ! Nous sommes sur un marché où il y a plus d’acheteurs que de vendeurs et ces biens sont rares. Il reste primordial de savoir que lorsqu’une maison, et plus généralement un bien, est au bon prix, il suffit de quelques heures pour obtenir une offre.

Zoom sur le marché à la montagne

Le dynamisme est toujours présent à la montagne, elle attire autant les vacanciers français et étrangers, auxquels s'ajoutent des habitants de résidences secondaires. Certains d'entre eux restent de plus en plus longtemps à profiter des monts enneigés ou verdoyants grâce à l'avènement du télétravail. Les prix sont aux sommets des cimes, les Français qui ont porté le marché pendant la pandémie sont toujours là et les étrangers sont aussi de retour. Nous remarquons peu d’incidence liée à la remontée des taux, du Covid et de la guerre Russo-Ukrainienne. Nous avons aussi connu un hiver 2021/2022 record en nombre de contrats signés et de CA. De son côté le neuf continue son ascension et le marché locatif connaît un succès grandissant.

 

  • Rencontre avec Sébastien Kuperfis, Président du groupe Junot Immobilier

Zoom Paris 9ème, 10ème et 18ème

« Les quartiers du nord de Paris ont pris beaucoup de valeur depuis 10 ans et restent très recherchés pour leur ambiance et leur relative mixité »

Zoom sur Lille

 « Lille bénéficie à plein de l’engouement des parisiens qui y trouvent un mode de vie très agréable et une intégration rapide, à une heure à peine de la capitale en train »

Perspectives de marché  

« A Paris, le marché est très actif, et les prix des actifs les plus recherchés sont stables à des niveaux historiquement élevés. Si la hausse des taux à venir est progressive et raisonnée, la tendance ne devrait pas beaucoup changer. »

 

  • Rencontre avec Laurent Demeure, Président, Coldwell Banker Europa Realty

Zoom sur Paris - Victor-Hugo / Triangle d’or (16ème, 8ème)

A Paris, les acquéreurs internationaux sont de retour, notamment les américains, les anglais, et les nord-européens. Avec le retour de l'inflation et les perspectives de crise économique, les acquéreurs n'arbitrent plus uniquement avec un prisme "cadre de vie" comme depuis la sortie du covid, mais aussi avec une logique d'investissement, de calcul de plus-value. Après avoir été légèrement délaissés, les quartiers traditionnels du luxe parisien attirent, de nouveau, une clientèle internationale qui voit l'immobilier comme une valeur sûre d'investissement sur le long terme.

Zoom sur Biarritz

"Biarritz jouit d’une notoriété mondiale. La cité balnéaire de la Côte Basque qui a longtemps attiré les têtes couronnées françaises est aujourd'hui la nouvelle Californie. Entre mer et montagne, la capitale du surf jouit d'un cadre de vie idyllique et d'une image cool, jeune et dynamique, attirant une clientèle tant nationale qu'internationale."

 

  • Rencontre avec Alexis Caquet, Directeur général Paris, Engel & Völkers

Zoom sur Paris 16ème

Nous observons sur ce premier semestre une forte activité dans le 16ème arrondissement, tout particulièrement sur le segment du luxe, porté notamment par une clientèle internationale à nouveau présente et active, affichant un regain d’intérêt notable pour certaines localisations telles que l’avenue Foch où nous avons récemment vendu, dans une allée privée, un Hôtel Particulier de 6 pièces avec jardin pour un prix au-delà de 4 millions d’euros. Fait notable, nos équipes observent une augmentation de la demande de la part d’une clientèle américaine, auparavant peu présente sur le 16ème arrondissement. Peu impactés par la hausse des taux, les acquéreurs sur ce marché maintiennent leurs investissements, confirmant en revanche leur préférence pour des biens sans travaux, clé en mains. Parmi les localisations les plus prisées citons celle de la Place des Etats-Unis et Trocadéro pour la clientèle du Moyen -Orient, tandis que le secteur Muette-Passy reste fort apprécié d’une clientèle familiale pour ses commerces et sa vie de quartier. Les produits sans défaut y affichent même une dynamique de prix à la hausse.

 

  • Rencontre avec Thibault de Saint-Vincent, Président, Barnes

Zoom sur le Bassin d’Arcachon

« Les Parisiens représentent 85 % de notre clientèle sur le Bassin d'Arcachon. Ce qui était jusqu’ici un marché de résidences secondaires devient celui de résidences semi-principales, destinées à des familles souhaitant profiter des atouts de la région tout en télétravaillant et en pouvant rejoindre Paris facilement. Les demandes affluent tandis que l’offre est faible. Le portrait-robot de l’acheteur du Bassin d’Arcachon est un « CSP++ » (chef d’entreprise, cadre supérieur, start-uppeur, profession libérale, banquier...) à la tête d’un budget de 2 à 2,5 millions d’euros et habitant Paris ou une grande capitale européenne."

 

  1. ^ [1] Belles Demeures est le portail spécialiste de lʼimmobilier de prestige du Groupe SeLoger. Cette enquête de perception a été menée en collaboration avec Opinion Way auprès de 379 futurs acquéreurs et 143 vendeurs dʼun bien de prestige en France ayant un projet d'achat dans les 2 prochaines années et interrogés du 10 au 23 mai 2022.
  2. ^ [2] Le terme « maison » inclut les maisons et les hôtels particuliers, mais exclut les châteaux.